5月25日，国际评级机构标准普尔再度为阴霾下的中国房地产企业敲响警钟。标普表示，大多数中国开发商的短期债务已经达到历史高位。绿城中国、沿海家园、恒盛地产等7家中资地产股被着重点名，认为其“将面临大量的海外债务和信托贷款到期，加上销售执行较差，流动性表现疲弱，未来的再融资风险将更大”。
　　目前，标普所研究的30家房企未来12个月的到期债务同比增长57%，现金储备同比下降12%。不仅仅是在港上市的中资地产股，Wind资讯数据显示，146家A股上市房企2011年总负债为14431.5亿元，同比增长30.4%，存货同比增长40.3%，短期借款与一年内到期负债同比猛增57.5%，而货币资金同比减少5.1%，筹资净现金额更是同比骤降40%。
　　在销售和融资两条资金渠道不断枯竭的情况下，土地款、高息债偿付、信托到期、银行还贷等压力愈发重压房企，尤其是中小房企，再度面临巨大的生死考验，残酷的行业洗牌正在不断蔓延。
　　短债“猛如虎”
　　被标普当场“亮黄牌”的7家房企分别是绿城中国（3900.HK）、沿海家园（1124.HK）、合生创展（0754.HK）、上置集团（1207.HK）、宝龙地产（1238.HK）、恒盛地产（0845.HK）以及盛高置地（0337.HK）。
　　标普指出，2012年许多获评级开发商面临较高的再融资风险，因借款成本上升和融资渠道收窄，特别是那些信托和境外债务在到期债务中所占比例高的开发商。上述点名的7家内地房企就恰属此类：借款成本普遍上升，且融资渠道减少，从而严重削弱了其盈利能力和现金流。
　　其中，恒盛地产被给予“负面”评级，其2011年年末现金余额占2012年到期债务规模的34%，其到期境外债务和信托贷款规模同样占2012年到期债务规模的34%，流动性低于适当水平；上置集团上述两项指标占比分别为60%和17%，流动性疲弱。
　　30家房企的整体状况都不容乐观，根据标普的计算，其未来12个月内的到期债务规模较上年同期增长57%达1560亿元，同时现金储备下降12%至1760亿元。
　　“在这些到期债务中，42%是境内外债务和信托贷款。截至今年年初，信托贷款共有500亿元，且到期日期非常集中，预计今年将有60%即300亿元的信托贷款到期?！北昶崭倍侣椒惚硎?，一旦房地产信托集中到期而其他融资渠道又被堵塞，将会出现一批房企倒闭。
　　标普数据显示，目前上述企业所选信托融资仅占债务结构的10%，另外三条渠道分别为境内银行贷款(占51%)、境外债券(占25%)以及境外银行贷款(占14%)。
　　“这些评级较低的开发商的情况尤其严峻，不少企业年底的现金余额只能覆盖低于50%今年到期的借款，而这些债务偿还灵活度的空间已经很小?！甭椒愠?，“境外债务受市场的波动影响很大，在市场波动非常大的情况下，这些债务可能会大幅度地收缩；而国内的信托贷款受银监会监管，在市场投机气氛比较浓的情况下，信托贷款量增长也逐渐呈下滑趋势。”
　　据了解，目前境外融资成本也较上年有所提高，约上升1%左右，且融资期限相应降低，由原来的5年期变为3年期或是更短。各类融资渠道成本的大幅上升，正在不断削弱房地产公司的现金流和利润率。
　　业内人士表示，国内信托贷款的利率也开始大幅升高，而国内的银行贷款虽相对宽松，但对于中小开发商而言，要想取得新的项目贷款仍相对困难，除非把旧账还上且不增加总额度。
　　A股重灾区
　　又何止是中资地产股，A股房企更是重灾泛滥。激增的总债务、短期债务和存货令A股房企压力重重，而不断下降的筹资现金流和货币资金更令其难以喘息。
　　从短期负债和一年内到期的非流动负债与货币资金的比值来看，2010年这一比值为0.7，而2011年则变为1.1，偿债形势逆转十分明显。
　　目前，缺乏更多融资渠道的绝大多数A股房企都在谨慎收缩战线：降低新开工面积，几乎鲜有拿地举动，并几乎全部在年报中提到政策和市场的压力巨大。
　　以近期颇受关注的滨江集团（002244.SZ）为例。自上市以来扩张态势良好的滨江集团在杭州地区限购后遭受沉重打击，其通过降价促销实现近33亿元的销售额，仍然遭到评级机构瑞银下调评级。瑞银认为，滨江集团“以价换量”带来的销售增长已被市场预期，而其加大促销力度主要是因资金压力。
　　瑞银引用数据显示，滨江集团2012年一季度末净负债率为108%，短期有息负债为15.7亿元，而货币资金下降至5亿元，明显呈现出短期财务状况紧张的局面。
　　观察滨江集团近4年的核心财务指标，资产负债率不断上升，而流动比率和速动比率均不断下降。2010年公司存货为133亿元，而2011这一数字猛增至267亿元，存货去化压力增大。
　　从A股最近的公告情况看，中小房企显然是半年业绩预减或预亏的“重灾区”。目前已经作出中报预告的房企，超过60%都是业绩下滑或亏损。
　　其中嘉凯城（000918.SZ）成为最大的“空头”，其预计2012年上半年归属于上市公司股东的净利润约亏损3.5亿元，同比下滑4901.14%，亏损的主要原因是一季度房地产行业的整体环境对公司的项目销售和结算价格产生了一定的影响，导致可确认收入减少。
　　正略钧策管理咨询合伙人兼副总裁薛迥文在接受本报采访时表示，无论是对财务安全底线的自制力，还是通过控制拿地或降价促销等掉头的及时性，中小型房企明显“技逊一筹”。而从抗风险角度看，中小房企不像大型房企可以通过产品和区域多元化适度分散风险。
　　“从金融支持角度看，中小房企显然也属于银根收紧的弃子；产品市场上，多数中小房企既无成本优势也无差异化优势，降价就亏本而且还达不到促销目的；要素市场上，中小房企正逐步遭遇资金和人才的疏离?！毖﹀奈乃怠?BR>　　求存大趋势
　　“中小房企并不一定像之前业内所预判的，只要其停止发展、停止扩张，明哲保身就可渡过现阶段房地产市场调控的艰难期。现在，一部分中小开发企业岌岌可危，稍有不慎就有覆顶之灾?！蓖咦裳芯坎孔芗嗾藕晡岸约钦弑硎?。
　　据悉，建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度?！?BR>　　在告贷无门的情况下，很多中小开发企业意欲借助民间资本，然而，它们非但没有渡过难关，反而使其负债累累，面临被清盘的境地。
　　张宏伟认为，除了金融机构对中小房企开发贷款的收紧而导致行业大洗牌加速之外，业内大型开发企业率先大幅降价等诸多举动也让中小企业很被动，无力抗衡。
　　据报道，近期北京、武汉、四川等地已有上千家房企“消失”，行业洗牌蔓延之势汹汹。这些中小房企迫切需要思考的是，在这种恶劣的环境下到底该如何调整自己的状态，寻求新生？
　　“中小房企的短期债务危机，就眼前看是销售回款不畅，但长期来看，是没有固守财务安全底线，究其原因是战略姿态与政策环境不合拍，深层次看则是没有及时积累足够的竞争优势支撑发展乃至生存?！毖﹀奈谋硎尽?BR>　　他认为，当一个行业告别供不应求，从快速成长步入震荡成熟阶段时，总有很多机会主义者逃离或者失败，房地产业不过是在重演诸如家电业等行业的历史而已，这是产业发展历史的必然规律。
　　因此，薛迥文认为，对当前中小房企危机的认识，必须放到中国住宅开发行业历史发展阶段这个大背景下，放在行业竞争态势和盈利模式演变的大趋势下去思考，否则只能是“好了伤疤忘了痛”，一轮又一轮地重演从地王频现到破产传闻频出，一轮又一轮地循环许多公司从公告进入房地产到公告退出房地产。
　　在薛迥文看来，中国房地产行业有几个转变。一是已经告别了严重供不应求驱动的快速单边上扬阶段，进入中长期供求相对平衡甚至中短期供过于求的时代；二是已经告别了坐地生财的“地产时代”，进入以低成本或专业化为支撑的规?；虿钜旎剖さ摹胺坎贝薄Ｋ孀徘虮诶菹Ш陀攀破笠堤荻茸?，住宅开发已经彻底告别区域割据和零散竞争时代，进入全国市场和细分市场梯次加速集中时代。
　　“事实上，目前部分一二线城市的市场集中度已经不逊于香港，对中小房企生存和发展空间的挤压可见一斑。”有分析人士表示。
　　一位行业专家提醒中小房企，应该顺应大趋势的改变，聪明的企业会选择逃离或者转向，然而部分企业仍然会沉浸在过去的所谓成功经验诸如高财务杠杆，诸如囤地捂盘“生扛”等，“殊不知时过境迁，对过去成功的留恋越深，对未来侥幸的幻想越大，越是欲罢不能，最后的结局会越可悲?！?