我们的调研显示，2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。

值得一提的是，2010年密集发行的房地产信托产品都是在房价最高、房地产最繁荣时期发行的。是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品，比如回报率指标，一般都在15%～20%。

随着房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而与银行贷款不同，信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。即便经过受益人大会同意展期，也会有部分受益人不同意，发行人至少要应付30%的赎回压力。

因此从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力会持续到2013年。

根据我们的统计，2012年房地产信托总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为年度高峰，达到504亿元。

从国内30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元。

其中1月到期6个27亿元、3月到期6个39亿元、5月到期8个47亿元、7月到期11个44亿元、11月到期7个38亿元、12月到期8个49亿元。2012年到期规模较大的有中华企业44亿元、万科43亿元、金地24亿元、福星股份20亿元、阳光城18亿元、苏宁环球16亿元。

我们认为对2012年一、二季度到期的房地产信托需要重点关注。此时为房地产企业流动性最紧张的时候，预计部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在严重压力。对于部分优质大型开发商来说，具有融资优势，手握大量现金，就能够抓住有利的并购时机。

当开发商存在普遍的资金压力时，能够加快开发商降价的速度和幅度。而房价的真正调整，才能使政策面真正趋于缓和。降价是释放政策压力、地产迎来真正春天的首要途径。

房地产信托进入集中兑付期，作为2012年房地产市场资金链的第一场雪，将愈来愈近。

并且整个行业除信托之外，还有房地产贷款、理财产品等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力，我们预计今年二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。