近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。无独有偶，中信银行日前推出了一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，宣布率先在国内试点“以房养老”业务。

    一时间，“以房养老”成为社会各界热议和关注的焦 点。有业内人士分析表示，在西方国家“以房养老”已经形成一套成熟的运作模式，不过在国内推行，还要面临诸多的挑战，其中包括70年土地产权问题、房价波动问题、人们养老理念等方面。

    北京鼓励“以房养老”

    此次北京将“以房养老”列入《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，专家称是政府首度明确表达对这种养老模式的肯定?！耙苑垦稀彼壮啤暗拱唇摇薄?房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者根据房屋属性、价值等进行综合评估后，金融机构定期给房主发放固定资金。规定年限或房主去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

    其实，“以房养老”并非新生事物。美国从上个世纪末，不同的州就开始尝试“反式房产抵押贷款”，供年长者养老，美国议会在2005年则通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。在日本、新加坡、英国等国家，以房养老在老人中同样相当盛行。而国内，从养老金不能满足基本需要时，就有很多人提出“以房养老”，可惜因为伦理、习俗、制度等原因没能推广开来。

    美国、日本这样的国家，养老体制完善，仍然需要“以房养老”，至少表明有其合理和必要之处。我们也举双手欢迎这项制度能够发挥其应有的功效。但是，在几个问题没有厘清之前，我们的欢迎与赞成仍然要打个折扣，因为，没有制度保障的所谓新政，往往事与愿违，成为一些别有用心人的工具。

    不仅在国外，在国内北京也不是首例。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏，首先将这一源自西方的养老模式介绍到中国。2007年，上海市公积金管理中心、石景山寿山福海国际养老服务中心先后推出类似“以房养老”模式的试点，均因申请者较少最终不了了之。

    北京市老龄委相关工作人员表示，北京市将按照国家有关法律法规，积极开展“以房养老”政策的研究，以厘清发展中可能遇到的问题，也会考虑制定针对企业的鼓励措施，以进一步增强老年人的养老能力，努力满足老年人的养老需求。

    济南酝酿推出“倒按揭”业务

    自10月21日北京市提出“以房养老”的概念以来，记者先后采访了市区多家银行，从了解到的情况看，到目前为止，仅有一家银行表示正在进行相关培训，计划下月推出以房养老‘倒按揭’服务项目。

    对于此前中信银行推出的“以房养老”业务，记者了解到，该业务适用于年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人，凡是以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。该项业务申请的门槛比较高，申请贷款人名下至少要有两套住房。养老按揭贷款最长期限为10年，且贷款必须用于养老。据了解，由于该业务刚刚推行，至今为止，市民大多停留在咨询了解阶段，办理业务的市民还是少数。

    分析人士表示，中信银行此次设计的养老按揭产品并不等同于实质意义上的以房养老。按照中信银行产品规定，倘若55岁老人申请养老贷款，65岁贷款便会结束，远未达到国内当前超过70岁的人均寿命水平，也就很难起到实际的养老作用。采访中，也有市民表示，如果是有两套或多套房的话，按目前高房价的现状，实际上要解决养老问题并不难，或租或售，都可以解决养老的资金需求。而对于养老问题最迫切，感觉最困扰的是只有一套自有住房的这群人，却难以够着养老按揭的门槛。

    在国外，办理“倒按揭”的客户群中，有很大一部分老人是没有继承人的孤寡老人，只需要名下有一套房产即可。相比之下，中信银行要求申请养老按揭的老人最好有两套或以上的住房。如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须拥有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。这意味着国内“倒按揭”的对象是并不特别缺钱的老人。

    传统观念或成推行阻力

    采访中，记者了解到，受传统思想、经济收入等影响，目前大多数老人选择的是家庭养老。

    家住乐山小区的张大妈说，我还是相信养儿防老，给我养老是孩子孝顺的表现。要是我都到了用房子养活自己的地步了，那得多悲哀啊。

    据了解，大部分中国老人更愿意把财产留给子孙。如果老人为了养老而将自己居住多年的房产抵押给银行或者保险公司，不给子女，不但老人难接受，恐怕子女也不会答应。

    业内人士表示，在国内推行以房养老的政策，很难过传统观念这一关。在国外，家庭生活模式相对独立、遗产继承税高等因素都不同程度的推进了“以房养老”政策的普及。而在中国，绝大多数老人还是希望在家养老，并不能接受这种全新的养老理念。虽然近年来“养儿防老”的观念已经逐渐淡化，但更多老人愿意把房产留给子女来继承?！暗拱唇摇蹦芄换竦枚嗌僮优闹С?，还存在很大的不确定性。上海 大学一位社会学教授担心，“倒按揭”将激化中国的家庭矛盾，加深独生子女背景下空巢老人的处境困难。据悉，上海前几年尝试过以房养老，但在房产处理问题上因子女的不同意见而引发家庭矛盾。

    另外，“70年产权问题”是推行“以房养老”的障碍之一。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。