前几天,上海上演了一场惊人的降价秀,以龙湖、中海为代表的品牌开发商房价大跳水,引来了老业主砸售楼处。本来房价大降,是宏观调控的结果,政府本应乐见房价下调,但没有想到,上海市有关方面很快表态,房价下调20%以上要重新报政府备案。
地方政府为什么对房价下降如此敏感?
原因简单,房价下降,政府损失大,而且政府的损失远大于开发商。
前几天网上传播一个段子:
一位房产策划大师做了一个梦,在梦中他动员开发商降价,他忽悠开发商说,房价降10000元,其实你只降了4000元,另外6000元降的是政府税收。开发商听子之后大喜,如果我降20000元,那我只损失8000元,政府税收岂不降了12000元。刚说完,开发商的笑容僵住了,策划大师一看,原来市长在身后对他怒目而视。
有人读了之后,感叹道,房价下降,政府损失是开发商的1.5倍。
我纠正道,错了,政府损失可不止1.5倍。政府的真正损失是开发商的4倍。
为什么房价下降,政府损失会是开发商的4倍?让俺慢慢算帐给你看。
首先算税收损失。
在房地产交易环节,主要税收有三类:
第一,营业税及附加5.75%
第二,土地增值税:当增值率在20%-50%之间时,按照30%交纳。50%以上(相当于毛利率在33%以上)时,按照增值额40%交纳。增值率100%以上(相当于毛利率50%以上)时按50%缴纳。
目前的开发商利润水平,毛利率在33%还是能够达到的,所以一般适用40%税率。
第三,所得税25%
当房价上涨时,开发商从涨价中得到的比例:
=(1-5.75%)*(1-40%)*(1-25%)=42%。
交给政府的税收=1-42%=58%.
也就是说,卖房收入中,差不多60%交给政府了,40%留给了开发商。
所以,当房价下降时,政府的税收损失是开发商利润损失的1.5倍。
但是,政府损失的绝不仅仅是税收!
更大的损失是卖地收入!
如果房价下降,会导致土地贬值,而且贬值幅度会超过房价。理由很简单,当房价上升时,开发商会以房价继续上涨预期计算土地价值。相反,当房价下降时,开发商会以房价继续下降预期计算土地价值。所以,当房价下降时,土地价格下降的幅度一定会超过房价。去年全国卖地收入2.6万亿,今年能够卖多少?
让我们回到那个笑话。
当房价下降10000元,开发商损失4000元利润,政府损失的不仅仅是6000元税收,还有至少10000元的卖地收入(土地贬值效应)。这样,政府损失的就不是6000元,而是16000元。
房价降10000元,开发商损失4000,政府损失16000元。房价下降,政府的损失是开发商的4倍。这个帐算清了吧?